Santiago, septiembre 2025. El pasado 2 de septiembre, la Asociación Logística de Chile (ALOG), en conjunto con Cushman & Wakefield y bajo el alero del Comité de Bodegaje y Almacenamiento Logístico, dio a conocer el estudio “Tiempos de Tramitación Municipal de Centros Logísticos de Bodegaje”, un análisis inédito en el país que sistematiza por primera vez los plazos que enfrentan los proyectos inmobiliario industriales logísticos para obtener permisos de edificación y recepción final en la Región Metropolitana.
La investigación, iniciada en agosto de 2024, se elaboró con información proporcionada por los principales desarrolladores inmobiliarios industriales del país y consideró 11 comunas de la Región Metropolitana, sumando casi 3 millones de metros cuadrados (m²), equivalentes al 50% de la superficie total de bodegas catastrada por Cushman & Wakefield a fines de 2024.
Tramitaciones que superan un año
El informe revela que los tiempos de tramitación municipal de este tipo de proyectos, que en teoría no deberían superar los 90 días, hoy se extienden en promedio a más de 100 días y, en casos extremos, han alcanzado hasta 483 días de tramitación en comunas como Pudahuel y Renca.
En relación con los efectos de este fenómeno, Alexis Michea, Gerente General de ALOG Chile explicó que “los prolongados tiempos de tramitación crean condiciones de incertidumbre y sobrecostos en la toda la cadena de suministro, lo que a su vez puede dificultar la toma de decisiones de inversión, ralentizar actividad económica —incluyendo la generación de empleo— y en definitiva encarecer los productos finales de cara al consumidor final”.
Al respecto, el Gerente General de ALOG Chile indicó que, tras la ejecución del estudio, se decidió presentar a las municipalidades los resultados con la intensión de identificar mejoras y avanzar hacia una tramitación más ágil y eficiente, con el fin de entregar mayor certeza a los proyectos y dinamizar la inversión en el sector. En esta línea, una de las principales dificultades identificadas durante a partir de este trabajo es la falta de personal en las Direcciones de Obras Municipales (DOM):
“En reuniones con distintas municipalidades nos destacaron que uno de los puntos que les dificulta cumplir con los tiempos de entrega de los permisos es la falta de personal de planta en la Dirección de Obras, el cual no se incrementó proporcionalmente con respecto al aumento de las solicitudes. A esto se suma la necesidad de contar con funcionarios con alto nivel de conocimiento técnico, ya que los proyectos se desarrollan en zonas con normativas de alta complejidad”.
Brechas normativas
El estudio también segmentó los plazos según las principales categorías normativas que concentran la mayor superficie en trámite: industrial molesta, urbanismo condicionado, industrial inofensiva y silvoagropecuaria mixta. Así, a partir del análisis se determinó que las mayores demoras se concentran en los proyectos localizados en zonas de urbanismo condicionado, donde los tiempos superan en un 68% lo estimado, mientras que en los de calificación industrial molesta el retraso alcanza un 26%.
“La mayor demora en la tramitación de permisos en zonas de urbanismo condicionado se relaciona con el cumplimiento de una serie de exigencias adicionales que puede complejizar la revisión. En tanto, la normativa más tramitada es la de uso industrial ‘molesto’, lo que explica que concentre también los mayores tiempos de demora. Esto se debe a que dicha calificación es la más utilizada para el desarrollo de centros logísticos”, señaló Rosario Meneses, subgerente de Investigación de Mercado de Cushman & Wakefield.
Evolución histórica
Otro de los puntos destacados del estudio es la presentación de la evolución histórica de los tiempos de tramitación municipal, análisis comparativo que muestra un deterioro sostenido en los plazos. Entre 2009 y 2011, obtener un permiso de edificación tomaba en promedio 45 días. Entre 2021 y 2023, la cifra alcanzó los 124 días, un alza de 175%. En 2024, el promedio subió a 139 días, acumulando un 208% de aumento en 15 años.
Algo similar ocurrió con las recepciones finales: mientras entre 2009 y 2011 el promedio era de 45 días, en el trienio 2021-2023 se elevaron a 124 días.
Impulso gremial
Ante el escenario descrito, Alexis Michea subrayó que ALOG Chile seguirá trabajando de manera proactiva con los municipios y las autoridades incumbentes para activar mejores prácticas que permitan acelerar los procesos:
“Estamos aproximándonos proactivamente a las municipalidades para explorar posibles mejoras y avanzar hacia una tramitación más ágil y eficiente de los permisos, lo que permitirá dar mayor certeza a los proyectos y dinamizar la inversión en el sector”.
Con este estudio inédito, ALOG Chile busca instalar en la agenda pública un tema clave para el futuro de la infraestructura logística en el país, reforzando su rol gremial y de representación sectorial.
Acceda al Estudio “Tiempos de Tramitación Municipal de Centros Logísticos de Bodegaje” aquí
Nuestra aparición en El Mercurio el día 1 de septiembre se puede revisar desde aquí
Fuente: ALOG Chile
